Lucros com a Venda de Imóveis - Ganhos de Capital - Aspectos Relevantes - Isenções

Lucros sobre a venda de bens
Qualquer lucro obtido com a venda de bens (imóveis, veículos, direitos, etc.), este lucro é chamado de "Ganho de Capital" e sobre ele incide Imposto de Renda com alíquota de 15%.
O imposto apurado deve ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Este imposto é definitivo o que quer dizer que o lucro apurado não será "misturado" com os outros rendimentos recebidos no ano e nem o imposto já recolhido poderá ter a sua restituição pleiteada. Equivale ao imposto de renda com tributação exclusiva na fonte.
Simplificando: "apurou o ganho de capital, recolheu o imposto devido, morreu; não se paga mais nada sobre este lucro e nem se pode restituir nada".

Como se calcula o ganho de capital:
A regra geral para o cálculo do Ganho de Capital é a diferença entre o custo de aquisição e o valor da alienação do bem. O custo de aquisição está informado na Declaração de Bens da Declaração de Rendimentos.
Os bens adquiridos a partir de 01/01/1996 não têm mais atualização monetária e os adquiridos antes desta data já constam na sua declaração com o custo de aquisição corrigido, conforme a legislação vigente em cada ano. Sabemos que a inflação ainda existe, mas ela foi banida da legislação tributária sob o argumento da desindexação total da economia.
No site da Secretaria da Receita Federal há um programa especialmente desenvolvido para o cálculo do Ganho de Capital. É só fazer o download no endereço:

http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaFisica/GanhoCapital/2008/GCapital/programa2008.htm

Abatimento da Base de Cálculo do Imposto:
Até 31/12/1988, a cada ano de propriedade do imóvel, dava direito a um desconto de 5% sobre a base de cálculo do imposto, o que significa dizer que depois de 20 de propriedade do imóvel a alienação, por qualquer valor, ficava isenta de imposto.
Quando esta isenção foi suprimida, permaneceu o direito ao desconto para os imóveis adquiridos até aquela data.

Ano Redução

Até 1969 = 100%; 1970 = 95%; 1971 = 90%; 1972 = 85%; 1973 = 80%; 1974 = 75%; 1975 = 70%

1976 = 65%; 1977 = 60%; 1978 = 55%; 1979 = 50%; 1980 = 45%; 1981 = 40%; 1982 = 35%; 1983 = 30%; 1984 = 25%; 1985 = 20%; 1986 = 15%; 1987 = 10%; 1988 = 5%.

Parágrafo único. Não haverá redução, relativamente aos imóveis cuja aquisição venha ocorrer a partir de 1º de janeiro de 1989.

Exemplo 1:
Um imóvel adquirido em 1969 pode ser alienado por qualquer valor sem o pagamento do imposto sobre o Ganho de Capital.
As aquisições realizadas a partir do ano de 1970 têm direito ao desconto de 5% ao ano, até 1988.

Exemplo 2:
Um imóvel adquirido em 1986 tem direito a um desconto de 15% (5% para cada ano - 1996, 1997 e 1998).

Isenções na venda de imóveis:
As principais isenções do imposto de renda sobre os Ganhos de Capital são:

Alienações de bens de pequeno valor:
São considerados bens de pequeno valor: (Lei 11.196/2005, art. 38 que modifica o artigo 22 da Lei 9.250, de 26 de dezembro de 1995)
Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior:
I - R$ 20.000,00 (vinte mil reais), no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão;
II - R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), nos demais casos.
Nota:Se ocorrer a alienação, num mesmo mês, de mais de um bem de pequeno valor, então, para efeito de isenção de imposto de renda, deve ser considerada a soma dos bens de mesma natureza alienados.

Alienação de bens adquiridos até 31/12/1969:
Conforme comentado no item "Abatimento da Base de Cálculo", todos os imóveis adquiridos até esta data, têm 5% de abatimento por cada ano de propriedade, e assim com 20 anos ou mais, o abatimento de 100% (5% por ano, vezes 20 anos) se transforma em isenção.

Indenização por liquidação de sinistro, furto ou roubo, relativo ao objeto segurado:

Nestes casos não há Ganho de Capital, pela própria natureza indenizatória do pagamento.

Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00,do único bem imóvel que o titular possua:

Se o alienante possui um único imóvel e não alienou, a qualquer título, nenhum outro imóvel nos últimos 5 anos ele pode se beneficiar desta isenção.
Para o direito a este benefício, não importa o tamanho, valor ou localização dos imóveis.

Este benefício estatuído no artigo 39 da lei 11.196/2005, tem a seguinte redação:

Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.
§ 1º No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo referido neste artigo será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à 1a (primeira) operação.
§ 2º A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.
§ 3º No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata este artigo aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.
§ 4º A inobservância das condições estabelecidas neste artigo importará em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:
I - juros de mora, calculados a partir do 2º (segundo) mês subseqüente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido; e
II - multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 2º (segundo) mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até 30 (trinta) dias após o prazo de que trata o caput deste artigo.
§ 5º O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este artigo 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos.

Permutas de unidades imobiliárias sem recebimento de torna:
O termo "sem recebimento de torna" significa sem recebimento de dinheiro como complementação de pagamento.
Neste caso, não importa se os imóveis permutados constam nas respectivas declarações com valores diferentes, cada permutante mantém na sua declaração o valor do imóvel antigo, ainda que na escritura o valor seja diferente.
No caso de ocorrência de simples permuta, sem torna, o imposto de renda sobre o ganho de capital não incidirá. Ele somente é devido sobre o valor da torna, de acordo com o art. 123, § 3o, do Decreto 3.000/99.

Nota:Para esta isenção é imprescindível que a Escritura Pública seja de Permuta. Um negócio realizado por Instrumento Particular não impede a isenção, mas, quando a Escritura Publica for lavrada, necessariamente deve ser de Permuta.

Alienação de Imóvel Residencial para Construção de Outro Imóvel
Essa orientação abaixo foi extraída das perguntas e respostas do site da Secretaria da Receita Federal:

517 — São isentos os ganhos de capital decorrentes da alienação de um ou mais imóveis residenciais, cujos recursos são utilizados na construção de outro imóvel?
Não. A isenção citada somente se aplica para a aquisição, no prazo de 180 dias, a contar da primeira alienação, de imóveis residenciais construídos ou em construção, não abrangendo os gastos para a construção de imóvel, os gastos para a continuidade de obras em imóvel em construção ou ainda os gastos com benfeitorias ou reformas em imóveis de propriedade do contribuinte.(Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, art. 39; Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, art. 2º)."
Assim, pelo entendimento da Receita Federal, quando o produto da alienação do imóvel residencial é aplicado para construção de outro imóvel, desde que não esteja em construção, não é beneficiado pela regra isentiva, mesmo que realizado dentro de 180 dias, ou seja, o alienante adquire um terreno, constrói um imóvel residencial em 180 dias e não está dentro da regra isentiva.

Apesar de contrariar a própria lei, a instrução normativa da Receita Federal por ela é aplicada conforme a orientação interna dada pela Instituição. Neste caso, havendo necessidade de adquirir um terreno e realizar construção obrigatoriamente o contribuinte terá que buscar amparo junto a Justiça.

Legislação aplicável: Lei 7.713/88, art. 18; Lei 11.196/2005, art. 38, 39 e 40; Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005